| просто и откровенно о сделках с жилой недвижимостью |
В соответствии с
законом единственным доказательством права на недвижимость является только его
государственная регистрация. Осуществляется она территориальными подразделениями
специально созданного для этого государственного органа – Главного управления
Федеральной регистрационной службы (до 01.01.2005г. - учреждениями юстиции по
госрегистрации прав и сделок). В Едином государственном реестре (ЕГРП)
регистрируют не только права на недвижимое имущество и сделки с ним, но и
ограничения (обременения) прав. Всё это разные регистрационные действия,
влекущие различные правовые последствия. Кроме того, Федеральная регистрационная
служба выдаёт содержащуюся в Едином реестре информацию о зарегистрированных
правах и сделках. Во всех регионах страны подразделения Федеральной
регистрационной службы должны действовать по общим правилам.
В Москве таким органом является Управление
Федеральной регистрационной службы по Москве (до 01.01.2005г. - Учреждение
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним на территории города Москвы (ранее - Московский городской комитет по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)). В Московской области
– Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области
(до 01.01.2005г. - Московская областная регистрационная палата).
Их чиновники не только вносят
все сведения об объектах и собственниках недвижимого имущества в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но и
проводят проверку действительности поданных заявителями документов, проводят
экспертизу и проверку законности сделок, а также выдают информацию о
зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.
Особенностью государственной регистрации является заявительный порядок – только
по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются
регистрационные действия и выдаётся информация. Важным принципом является
преемственность – права на недвижимость, возникшие ранее, признаются
действительными и требуют дополнительной регистрации в ЕГРП только в том случае,
если планируется совершение сделки с недвижимостью. Регистрации подлежат
следующие права: - право собственности; - право пожизненного наследуемого
владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком; - право
хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом; - сервитуты.
Наличие зарегистрированного права подтверждается
Свидетельством о государственной регистрации установленного Правительством РФ
образца. Помимо государственной регистрации права регистрируются ещё и сделки с
недвижимостью (купля-продажа и мена жилья, дарение, пожизненное содержание с
иждивением, залог и др.), которые оформляются договорами. Для заключения
договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом
установлены определённые требования. Для того, чтобы такой договор считался
заключённым и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае
сделка с недвижимостью считается ничтожной. Несмотря на то, что собственник
может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько
договоров продажи одной и той же квартиры с разным покупателям, подписанные
договоры – это ещё не заключённые договоры, по ним никто не обязан платить и
передавать недвижимость. Договор вступает в силу и становится обязательным для
сторон с момента его заключения – это момент государственной регистрации, но
никак не момент подписания договора или нотариального удостоверения.
Произведённая государственная регистрация сделки подтверждается специальной
регистрационной надписью – на договоре проставляется штамп, заверенный подписью
регистратора и печатью: «Произведена государственная регистрация сделки» с
указанием даты регистрации.
Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на приобретённую по договору квартиру, включает:
- Свидетельство о государственной регистрации права на основании данного договора;
- экземпляр договора с двумя надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Свидетельство о государственной регистрации права». Естественно, что штамп о выдаче Свидетельства заполняется только на экземпляре договора покупателя.