| просто и откровенно о сделках с жилой недвижимостью |
Право собственности по сделке (договору купли-продажи, мены, дарения…) возникает с момента государственной регистрации, но может возникнуть и «автоматически». Например, при наследовании недвижимого имущества по завещанию или по закону. Однако, воспользоваться своим правом собственности в полном объёме наследник сможет, только зарегистрировав его в установленном порядке.
С вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации…» 31
января 1998 года отменено обязательное нотариальное удостоверение
совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами,
комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками, ранее
установленное законодательством. Не требуется обязательного нотариального
удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами,
садовыми и дачными домами, хозяйственными строениями, иными зданиями,
помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их
заключает – граждане или организации. Не требуется удостоверять у
нотариуса и соглашения,
устанавливающие
режим долевой собственности на недвижимое имущество. Таким образом,
обращение к нотариусу это право граждан и организаций, но не обязанность.
Вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов выбор участников
сделки: «удостоверение у нотариуса или простая письменная форма» имеет
существенное значение. Заключение договоров в простой письменной форме избавляет
граждан от желания занизить цену недвижимости с целью сэкономить на уплате
нотариальной пошлины. Указание реальной цены договора является действенной
гарантией возврата всей уплаченной суммы покупателю, если впоследствии сделка
будет расторгнута или признана недействительной. Тексты договоров могут быть
подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью
квалифицированных специалистов.
Договор заключается в
письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ)
и должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным
федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными
нормами), действующими в момент его заключения (п.1 ст. 422 ГК РФ). Условия
договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание
соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст.
421 ГК РФ).
В любом случае договор составляется в соответствии с требованиями законодательства и обязательно должен содержать:
- место заключения договора;
- дату договора (пишется прописью);
- сведения о правоустанавливающих документах на жильё;
В соответствии с ГК РФ (ст. 420, 549) в договоре указываются стороны и определяются следующие условия:
- предмет договора, в т.ч. данные, определяющие расположение жилого дома (его части) на соответствующем земельном участке; квартиры (её части) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432, 554);
- цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублёвом эквиваленте суммы, определённой в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указывается цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489), другие обязательства сторон;
- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558);
- сведения об ограничениях (обременениях) прав.
Договор, являющийся основанием для перехода права собственности на жилую
недвижимость (как, кстати, и на нежилую - садовый дом, например) и занимаемый ею
земельный участок также должен содержать все необходимые элементы
правоотношения: объект, субъект и право; необходимым приложением к нему является
кадастровый план земельного участка.
Если договор заключён не
собственником жилого помещения или не покупателем, то в договоре указываются
основания, по которым указанное лицо (лица) действуют от их имени. Если право
продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в
договоре указания на наличие таких ограничений имеется основание для отказа в
государственной регистрации, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные
определёнными условиями, составило документ без указания этих условий (п.1 ст.
20 Закона о госрегистрации). Если собственником жилого помещения является
несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его
имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями
или опекунами (ст. 28, 29 ГК РФ). Если сторонами договора продажи являются
несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в
дееспособности на основании решения суда, договор заключается (в том числе
подписывается) ими самостоятельно (ст. 26, 30 ГК РФ).