| просто и откровенно о сделках с жилой недвижимостью |
Любая сделка с недвижимостью требует от каждого из её участников знания особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда конкретных положений гражданского, жилищного, семейного и корпоративного законодательства, а также чёткого представления о её правовых последствиях.
Ответственность перед законом за совершаемую сделку несут её непосредственные участники (те лица, которые подписывают договор). Не следует эту ответственность перекладывать на юристов, нотариусов, разного рода чиновников, посредников и помощников. Последние призваны только помочь вам принять обоснованное решение, снять ряд забот и придать сделке законную силу. Например, найти надёжного покупателя, подыскать подходящий вариант, собрать необходимые справки и документы, провести переговоры, грамотно составить предварительные соглашения и сам договор отчуждения или аренды, обеспечить безопасное проведение взаиморасчётов, помочь провести государственную регистрацию сделки и перехода права, а также должным образом оформить передачу недвижимого имущества новому собственнику, получить документальные подтверждения произведённых денежных расчётов... Некоторые «косвенные участники» сделки могут действовать одновременно в интересах как одной, так и другой стороны. Это, например, орган юстиции, регистрирующий сделку и переход права собственности; банк, через депозитную ячейку которого проводятся взаиморасчёты; нотариус, удостоверяющий документы. Это может быть и агентство недвижимости, либо другая организация, в доверительном управлении которых может находиться сдаваемая в аренду квартира. С другой стороны, совершенно очевидно, что, например, при покупке жилья не стоит поручать вести переговоры с собственником о снижении цены приобретаемой вами квартиры или проверку её юридической чистоты тому посреднику (риэлтеру), который нанят не вами, а продавцом недвижимости.
В любом случае, безусловно обязательным моментом проведения сделки с недвижимостью является её государственная регистрация – юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.
Если недвижимое
имущество находится в общей совместной собственности (без определения долей), то
для отчуждения доли в праве собственности на такое имущество (отдельной комнаты
или части квартиры, дома, земельного участка) необходимо сначала установить
режим долевой собственности. В соответствии с пунктом 5 ст. 244 ГК РФ долевая
собственность на общее имущество может быть установлена по соглашению всех
участников совместной собственности или (при недостижении согласия) по решению
суда. Такое соглашение вступает в силу с момента его подписания, а переход прав
на отдельные доли по нему подлежит государственной регистрации и вступает в силу
с момента её проведения.
Отчуждение доли не
должно нарушать преимущественного права на её покупку другими участниками
совместной собственности (ст. 250 ГК РФ).
Теперь о важнейших в нашем случае положениях законодательства. При заключении сделок стороны обязаны заявить, что им понятны смысл и содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание соответствующих статей ГК РФ. Например: 131 – “ Государственная регистрация недвижимости”, 157 – “Сделки, совершённые под условием”, 161 – “Сделки, совершаемые в простой письменной форме” (если она действительно заключается в этой форме), 164 – “Государственная регистрация сделок”, 166-181 – о недействительности сделок, 246, 247 – о долевой собственности, 250 -“Преимущественное право покупки”, 288 – “Собственность на жилое помещение”, 292 – “Права членов семьи собственников жилого помещения”, 408 – об обязанности Продавца по требованию Покупателя выдать расписку в получении денег, 450 – “Основания изменения и расторжения договора”, 460 – “Обязанность Продавца передать товар свободным от прав третьих лиц”, 549 – “Договор купли-продажи недвижимости”, 551 – “Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость”, 556 – “Передача недвижимости”, 557 – “Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества”, 558 – “Особенности продажи жилых помещений”, других положений, в зависимости от конкретики данной сделки. А также то, что требования статей 17, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации – “Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением” и "Права и обязанности собственника жилого помещения", как и статей Семейного кодекса РФ: 34 - “Совместная собственность супругов”, 35 - “Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов” известны и соблюдены.
Применение законодательных положений должно быть осмысленным. В последнем случае это означает, например, что в приобретаемой квартире может проживать супруг собственника, просто зарегистрированный по этому адресу и хотя и не сохраняющий теперь по закону право и после продажи жилья новому собственнику пользоваться жилым помещением, но вполне способный по разным причинам не выписываться и желающий обитать в проданной квартире сколько ему заблагорассудится. Поэтому если в продаваемой квартире зарегистрированы не только её собственники, а ещё и другие лица (особенно если это несовершеннолетние!), то при заключении сделки всё это следует учесть и предусмотреть меры, способные обезопасить покупателя от такого обременения.
При участи в сделках несовершеннолетних требуется соблюдение требований органов опеки и попечительства, а также статей ГК РФ: 26 и 28 – о дееспособности несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и дееспособности малолетних, 37 – “Распоряжение имуществом несовершеннолетних”.
Земельным кодексом Российской Федерации с 30.10.2001года установлены новые
требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками.
Теперь стало обязательным руководствоваться принципом единства судьбы земельного
участка и расположенными на ней объектами недвижимого имущества: знаниями,
сооружениями и их частями (п.5 ст.1 ЗК РФ). Отчуждение таких объектов,
находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только
вместе с земельным участком (п.4 ст.35 ЗК РФ). Даже пристроенное нежилое
помещение или обособленная часть индивидуального жилого дома считаются
самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землёй и если
их продавцы являются собственниками земельных участков, то на них также
распространяются правила об обязательности отчуждения части земельного участка.
Одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются
права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и
необходима для её использования. Глава 17 ГК РФ устанавливает это правило не
только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания,
сооружения и их частей (ст.273 ГК РФ).
При заключении подобных
сделок стороны заявляют, что они руководствуются соответствующими положениями
гражданского и земельного законодательства, которые им известны и соблюдаются, и
в том числе: статьями ЗК РФ: 5 - “Участники земельных отношений”, 6 -
“Объекты земельных отношений”, 7 - “Состав земель в РФ”, 15 -
“Собственность на землю граждан и юридических лиц”, 25 - “Основания
возникновения прав на землю”, 26 - “Документы о правах на земельные
участки”, 27 - “Ограничения оборотоспособности земельных участков”, 37
- “Особенности купли-продажи земельных участков”, 65 - “Платность
использования земли”, 66 - “Оценка земли”.
Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на сделки по жилым (и нежилым) помещениям в многоквартирных домах и административных зданиях.
Учёт положений налогового законодательства весьма важно с точки зрения оптимизации расходов, связанных с заключением сделки.
Относительно новым моментом в правовом режиме осуществления сделок с недвижимостью является вступление в действие с первого марта 2002 года третьей части ГК РФ, регулирующей наследственные отношения. Главное, чего не затронули изменения, это то, что вступить в наследство, как и прежде, можно как по закону, так и по завещанию. В чём состоят важнейшие изменения? Во-первых, очередей наследников стало восемь в отличие от четырех бывших до этого. Во-вторых, увеличился круг наследников. В-третьих, изменения затронули и обязательную долю наследников, которых так же стало больше. Есть и другие изменения, которые также следует учитывать.
Самые новые изменения в законодательстве произошли в начале 2005г. и связаны
они, прежде всего, с принятием нового Жилищного Кодекса. Законодательные
изменения, касающееся жилищной сферы, прав
собственников жилья, регистрации сделок, ... -
СМ. ЗДЕСЬ.
При
совершении сделок вам придётся столкнуться с профессионалами на рынке
недвижимости – риэлтерами. Что здесь нового? До недавнего времени риэлтерская
деятельность входила в перечень видов деятельности, подлежащих обязательному
государственному лицензированию. Но в 2001 году приняты поправки к закону «О
лицензировании отдельных видов деятельности», и с 8 февраля 2002 года
лицензирование риэлтерской деятельности было отменено. Поэтому требовать от них
предъявления лицензии, как того рекомендовали совсем недавно, стало
бессмысленным.