Внесение аванса

Так как же быть – вносить или не вносить; принимать или не принимать; аванс или задаток; и вообще, - зачем всё это нужно?
Всё зависит от конкретной ситуации...

    Начнём с простейшего примера: продавец и покупатель самостоятельно нашли друг-друга, обо всём договорились, всех всё устраивает, деньги у покупателя собраны, у продавца готовы все справки и документы для проведения сделки и сама она не представляет собой ничего сложного (простая продажа свободной квартиры), стороны готовы выйти на сделку «хоть завтра». Тогда, по большому счёту, никакие авансы и задатки вам не нужны. Проводите закладку денег в банковский депозитарий, подписывайте договор и сдавайте его на регистрацию. Однако так бывает далеко не всегда.
    Чаще стороны предстоящей сделки находятся в такой ситуации, когда сделка не может состояться в самое ближайшее время. Продавцу необходимо время для сбора справок (заранее он многие из них собирать не будет, учитывая ограниченный срок действия этих документов); а может быть ему ещё нужно подыскивать себе альтернативное жильё. Тогда аванс ему просто необходим. Как гарантия серьёзности намерений партнёра и как та денежная сумма, которая ему нужна уже для передачи в качестве аванса за альтернативу. Своими деньгами он рисковать не будет, - вдруг покупатель его квартиры откажется от сделки? Покупателю тоже бывает необходимо подготовиться к предстоящей сделке. Либо для того, чтобы подготовить необходимую сумму денег; либо для того, чтобы проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья; либо и для того и для другого одновременно. Кроме того, он хочет быть уверенным в том, что к намеченному дню проведения сделки не найдётся кто-то, кто готов приобрести недвижимость по более высокой цене. А ещё есть разного рода посредники (риэлтеры, агенты, маклеры, доверенные лица… ), которые тоже хотят быть уверенными в серьёзности намерений сторон и иметь гарантии того, что их дальнейшие усилия по подготовке сделки не пропадут даром.
    Понятно, что покупатели всегда заинтересованы в том, чтобы от них приняли задаток (ст.ст. 380, 381 ГК РФ) – более серьёзную обеспечительную меру. Он остаётся у продавца в случае, если от сделки откажется покупатель, и должен быть возвращён покупателю в двукратном размере в случае, если от сделки откажется продавец. Тем не менее, покупатели должны с пониманием отнестись к нежеланию продавцов альтернативной недвижимости вести речь о задатке. Они не могут в полной мере принять на себя обязанности по безусловной продаже своей недвижимости, т.к. у них впереди «альтернатива», а её продавец в принципе может и отказаться от сделки (по самым различным причинам) и оказаться несостоятельным после проверки «чистоты» его документов. Тогда и используют аванс, а не задаток и возврат его покупателю в двукратном размере предусматривают только для случая, когда недвижимость будет продана третьим лицам. Именно поэтому вносимое денежное обеспечение должно быть таким, чтобы его двукратный размер трудно было бы «перебить» внезапно возникшим конкурентом.
    Если в предстоящей сделке участвуют агентства недвижимости и другие посредники – всё может несколько видоизмениться, может усложниться, а может и быть доведено до абсурда. Рекомендуем вам в этом случае быть очень внимательными, руководствоваться здравым смыслом и не идти на поводу беспочвенных требований представителей противоположной стороны.
    Авансовое соглашение содержит следующие пункты: продажная стоимость квартиры и стоимость, которая будет указана в договоре; случаи возвращения и невозвращения предоплаты (предоплата не возвращается в случае отказа от покупки квартиры со стороны покупателя и предусматривается возврат аванса покупателю в двойном размере при продаже квартиры третьим лицам в период действия договора о внесении аванса); срок выхода на сделку; сроки освобождения квартиры; сроки снятия с регистрационного учета; определение того, кто оплачивает банковскую ячейку, нотариальные услуги и регистрацию договора купли-продажи.
    Обычно сумма аванса составляет около 5% от стоимости квартиры. В этом случае продавец получает гарантию, что его усилия по подготовке сделки не пропадут даром, а покупатель страхуется от того, что кто-то сможет «перебить» покупку, ведь ему в этом случае должны будут возвратить уже 10% от стоимости жилья, а это маловероятно.
    Обязательно нужно включить пункт о возвращении предоплаты при возникновении обстоятельств, препятствующих приобретению квартиры покупателем (например, при обнаружении неузаконенной перепланировки, прав третьих лиц на квартиру или каких-либо несоответствий с законом в её «истории»). Покупатель должен потребовать прописать в авансовом соглашении обязательства продавца предоставить ему возможность проверить юридическую чистоту квартиры и обеспечить личное присутствие при получении справок из паспортного стола, домоуправления и некоторых других. Эти требования вполне законны, у продавца не должно быть оснований от них отказываться. Другое дело если вы потребуете, чтобы приняли от вас не аванс, а задаток. Дело в том, что в соответствии со ст. 381 ГК РФ задаток возвращается в двойном размере не только «при продаже квартиры третьим лицам в указанный срок», но в любом случае при отказе продавца от сделки. Поэтому пойти на подписание соглашения о задатке продавец может только при стопроцентной уверенности в том, что в оговоренные сроки он способен обеспечить процедуру подготовки передачи квартиры новому собственнику. А это, увы, зависит не только от него лично, но ещё и от других лиц и обстоятельств, в том числе, и от прихоти чиновников.
    Примерная форма соглашения о внесении аванса приведена здесь.
    При внесении предоплаты обязательно ознакомьтесь с документами на квартиру в оригинале (себе оставьте чёткие ксерокопии); проверьте паспорта собственников и имеющиеся в них отметки о регистрации, семейном положении, воинском учёте, а также другие документы, которые могут понадобиться для проверки юридической чистоты сделки. Проверьте полномочия представителей (внимательно читайте текст доверенностей!) и их личные документы. При необходимости сделайте копии. Не стесняйтесь. Ваши документы и передаваемые вами денежные купюры авансового платежа также проверят и не менее тщательно.