| просто и откровенно о сделках с жилой недвижимостью |
Приобрести жильё или улучшить свои жилищные условия можно либо на первичном, либо на вторичном рынках жилья.
Основное преимущество
вторичного рынка заключается в том, что покупателю предлагают реальный готовый
товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу
собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со
своими соседями. На вторичном рынке продаются и покупаются «альтернативные
квартиры», т.е. совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс
купли-продажи: съезд/разъезд, расселение, обмен с вашей доплатой или доплатой
вам. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и
финансовых проблем людей с небольшим достатком.
Безусловным плюсом покупки квартиры в новостройке является её
привлекательность по цене квадратного метра, возможность внести изменения в её
планировку и сделать отделку по своему вкусу. Такие квартиры не имеют длинной
и зачастую довольно запутанной истории, а поэтому проверка её юридической
чистоты не представляет собой большой сложности. В то же время на первичном
рынке жилья не всегда можно получить внятные ответы на целый ряд вопросов.
Какова будет окончательная цена квартиры, когда завершится строительство,
когда будет сдан дом и я, наконец, стану её собственником? Не придётся ли
нести неоправданно высокие расходы по эксплуатации жилья? Самым неприятным
моментом, связанным с приобретением квартиры в доме-новостройке является даже
не то, что дом будет стоять «немножечко не на том месте», что её окончательная
цена и стоимость эксплуатации будут «немножечко превышать» те суммы, на
которые вы рассчитывали, а то, что он вообще может не появиться на свет.
Вместе с вашей будущей квартирой. Помните рекламу в теле шоу «Поле Чудес» -
«…откройте двери вашей новой квартиры..»? Категорически противопоказана
покупка квартиры в строящемся доме при условии продажи вашего старого жилья. В
этом случае новая квартира фактически приобретается на деньги покупателя
старой, пусть даже и с существенной доплатой с вашей стороны. Вы сможете найти
такого покупателя? Правда, новая квартира может приобретаться с «зачётом
стоимости старого жилья», но в этом случае не рассчитывайте, что расчёт будет
произведён по рыночным ценам. Поэтому приобретают квартиры в новостройках, как
правило, «прямые покупатели», то есть довольно состоятельные люди.
Покупка жилья в строящемся доме сильно отличается с
юридической точки зрения от сделок с готовым жильём. Пакет документов,
особенности и нюансы оформления здесь совершенно иные. Условия строительства
каждого дома, а также юридические основы права продажи каждой квартиры у тех,
кто её предлагает, - индивидуальны, поэтому типовые договоры в полном их
понимании отсутствуют.
Приобретается новое жильё следующим образом:
На самом раннем этапе строительства (самые дешёвые
квадратные метры и самый большой риск) - по договору инвестирования (долевого
участия). Подписывая такой договор, покупатель становится партнёром фирмы
строящей дом и принимает на себя все риски, связанные со строительством. На
него не распространяется закон о защите прав потребителей.
Квартира в новостройке может приобретаться по договору
переуступки прав требования передачи квартиры. Сторонами договора являются
покупатель, организация-владелец прав требования, уполномоченная риэлтерская
фирма. Покупатель квартиры охраняется Законом о защите прав потребителей. В
случае возникновения претензий можно по суду требовать возмещение
материального и морального ущерба. Так же как и в первом случае, покупатель
окончательно становится полноправным собственником квартиры и получает
свидетельство о собственности только после прохождения госрегистрации договора
и перехода права.
Сроки оформления квартиры в собственность значительно короче
при её покупке у Департамента внебюджетной политики строительства Москвы.
Через уполномоченную риэлтерскую фирму с покупателем сразу заключается
договор купли-продажи.
Сразу заключить договор купли-продажи квартиры в
доме-новостройке и быстро оформить её в собственность можно с продавцом –
выкупившей её риэлтерской фирмой. И оформление быстрое и квартира реальная, да
вот только её цена мало чем будет отличаться от такой же на вторичном рынке.
Собственно на него вы уже и попали. Только не удивляйтесь, что в квартире нет
отделки, телефона и вас еще долго будут беспокоить соседи со своим
обустройством (впрочем, так же, как и вы их). Зато квартира – новая!
Следует упомянуть и о возможности приобретения новых квартир
на первичном рынке в кредит:
- получив ссуду в банке (необходимо иметь гарантию возврата средств в виде
любого обеспечения, удовлетворяющего требованиям банка);
- получив кредит под залог имеющейся у вас недвижимости;
- через ипотечный кредит («американская» схема «Дельта Кредит»);
- по «немецкой» схеме кредитования («ССК» – строительные сберегательные
кассы);
- с помощью жилищных сертификатов, субсидий, облигаций Московского жилищного
займа…
Эти схемы довольно экзотичны для нашей страны, но уже имеют место быть. Жаль
только, что воспользоваться ими могут далеко не все граждане.
Жильё, не
находящееся в собственности, можно обменять на
другое. Однако такое решение жилищной проблемы сейчас весьма непопулярно.
Во-первых: неприватизированный фонд ограничен и найти там вариант крайне
затруднительно. Во-вторых: трудно представить причины, по которым нельзя было
бы пойти на приватизацию и затем уже спокойно решать свои проблемы. В-третьих:
если квартира не может быть приватизирована (например, дом находится в
аварийном состоянии, служебный или расположен в закрытом военном городке), то
и обменять такое жильё вряд ли удастся. Именно поэтому к такому обмену
прибегают крайне редко (например, близкие родственники) и первым советом
проживающему в неприватизированной квартире и желающему «что-то с ней сделать»
будет совет – оформить приватизацию.
разместить своё объявление
подобрать вариант
