ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ (ЖИЛЬЯ)

Технология продажи недвижимости предусматривает прохождение следующих этапов (в любом случае, действует ли продавец самостоятельно или с помощью специалиста): оценка перспективности проекта (подготовительный этап); рекламная кампания; показы квартиры и предварительные переговоры; приём аванса; сбор документов; составление договора; взаиморасчёты (закладка денег); совершение и государственная регистрация сделки; завершающий этап.

Продавцу недвижимости кроме желания расстаться с ней (разумеется, в обмен на некоторый денежный эквивалент, - поэтому он и продавец) необходимо иметь на неё соответствующие, так называемые правоустанавливающие документы с отметкой о государственной регистрации, - единственным доказательством права собственности. Ещё необходимо заручиться согласием супруга (если недвижимость приобретена в период брака), согласием сособственников (если они имеются), согласием т.н. органов опеки и попечительства (если в сделке будут участвовать несовершеннолетние). Затем следует определиться с проблемой: делать все самостоятельно, обратиться за помощью в агентство недвижимости или к частному маклеру. В первом случае, с учётом того, что знания и опыт стремятся к нулю, сроки реализации задуманного будут стремиться к бесконечности и на этот период ваша основная работа "может отдыхать". Агентства в лице их отдельных представителей и частные маклеры обладают специфическим опытом и знаниями реалий этого рынка. Они возьмут на себя все "заморочки" и сэкономят ваше драгоценное время (и нервы), помогут вам не упустить выгоду, не допустить ошибок по правовому оформлению сделки, оптимизировать налоги, воспользоваться льготами... Однако, за их работу придётся заплатить (около 6% от суммы сделки - агентствам и 3-4% - частному маклеру). Выбор за вами.

        На подготовительном этапе оценивается перспективность затеваемого мероприятия (имеется ли возможность улучшения жилищных условий или (и) решения финансовых проблем после продажи принадлежащего вам имущества?), приводятся в порядок документы на квартиру, готовятся разрешения и справки БТИ.
    При прямой продаже недвижимости (квартиры, комнаты, дачи, домовладения, земельного участка) с целью получить за неё деньги – вначале оцените её стоимость (см. подробнее), получите все необходимые согласия, погасите долги по оплате коммунальных услуг и приступайте к следующему этапу.
    При альтернативной продаже потребуется также оценить перспективы приобретения «альтернативы».
Подробнее см. здесь.

        Рекламная кампания. Чем больше людей узнают о том, что вы что-то продаёте, тем скорее найдётся тот, кто готов будет предложить за это максимальную цену.
Подробнее о проведении рекламной кампании см. здесь.

        Показы квартиры и предварительные переговоры. Подав объявления о продаже, приготовьтесь к телефонным переговорам, а также к тому, что продаваемую квартиру надо будет показывать. Сразу же следует предупредить, что со стороны потенциальных покупателей в большинстве случаев будут выступать нанятые ими опытные специалисты по недвижимости – риэлтеры. А если это будут сами покупатели, то уж точно, что они люди в этом отношении многоопытные.
Подробнее см. здесь.

        Приём аванса. Настанет момент когда вы с покупателем вашей недвижимости окончательно обо всём договоритесь. Обычно это достигается путём взаимных уступок и компромиссов. Пока договорённость достигнута только на словах, не исключено, что покупатель в любой момент может передумать или заявить отказ от выполнения каких-либо условий покупки. Поэтому продавцу стоит получить от покупателя (его представителя) некоторую сумму предоплаты, письменно зафиксировать её передачу и другие важнейшие договорённости по предстоящей сделке.
Подробнее о принятии аванса см. здесь.

        Сбор документов. Для совершения каждой конкретной сделки необходим свой собственный набор документов.
Подробнее см. здесь.

        Составление договора. После того, как будут собраны все необходимые для сделки справки и документы необходимо составить проект договора, по которому продаваемая квартира будет отчуждаться в пользу нового собственника. Уже при принятии аванса вы должны были договориться с покупателем о том, какая цена будет указана в договоре – рыночная, по оценке БТИ или какая-то другая, например, чуть менее одного миллиона рублей. Предварительно следует договориться и о том, в какой форме будет заключаться договор – в нотариальной или в простой письменной, о цене сделки в договоре и о том, кто возьмёт на себя этот труд и соответствующие расходы.
Подробнее о договоре отчуждения и примеры договоров можно посмотреть здесь.

        Взаиморасчёты (закладка денег). Важнейшим моментом в проведении любой возмездной сделки с жилой недвижимостью является порядок расчётов между сторонами. В чём здесь сложность и как на практике осуществляется передача денег?
Подробно о том, как всё это обычно происходит: см. здесь.

        Совершение и государственная регистрация сделки. Если договор совершается в простой письменной форме, а текст самого договора и прочие документы уже готовы, то сразу же после закладки денег можно подписывать договор и подавать его на госрегистрацию. Если предполагается подписание договора у нотариуса – стороны отправляются к нотариусу подписывать и удостоверять договор и прочие документы, которые вслед за этим подаются на регистрацию.
Подробнее см. здесь.

        Завершающий этап. На этом этапе продавец получает деньги, а покупатель становится собственником недвижимого имущества.
Подробно см. здесь.

Продавцу жилой недвижимости следует быть готовым к тому, что покупатель и его представители очень тщательно будут проверять юридическую чистоту предполагаемой сделки (ведь не менее тщательно продавец будет проверять деньги покупателя). Поэтому будущему продавцу полезно будет узнать, что это за проверка такая, и кто ещё будет заниматься сопровождением сделки со стороны потенциального покупателя.